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房企公司债发行大幅放量,9月以来房企发债超千

来源:http://www.tessiz.com 作者:澳门威斯尼人平台登陆 时间:2019-10-03 01:28

9月以来房企发债超千亿 四季度或成拿地窗口期

得益于债券市场不断升温,房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。

得益于债券市场不断升温,房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。记者了解到,继年中发行200亿元公司债券后,恒大地产又于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券,创造了国内私募债最大发行规模纪录。

得益于债券市场不断升温,房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金470亿元。业内人士分析,得益于流动性宽松以及股市暴跌后引发资金流入等因素,债券市场大热让房企获得了发债融资的最佳窗口期。但公司债的过度上涨、股市见底回升以及交易所资金面的不确定性对债市造成压力,接下来公司债有可能面临去杠杆调整的风险。

这边发债圈钱,那边出手抢地,上市房企正掀起前所未有的超大规模发债热潮。羊城晚报记者粗略统计,自9月以来,恒大、泰禾、阳光100、格力地产、苏州高新、花样年、中房地产、华夏幸福、中天城投等地产公司纷纷披露A股再融资计划,合计金额超1500亿元,其中发公司债成为大头,超过1200亿,近两月的公司发债金额已是去年全年的三倍多。而据羊城晚报记者观察,荷包又鼓起来的开发商尤其是标杆房企9月以来在土地市场上突然发力。

《每日经济新闻》记者了解到,继年中发行200亿元公司债券后,恒大地产又于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券,这创造了国内私募债最大发行规模纪录,包括万科、金地、泰禾、碧桂园等知名上市房企纷纷加入到发债大军中。

泰禾集团也在10月16日收盘后发布公告,鉴于前次非公开发行的50亿元公司债券已募集完毕,拟再次非公开发行不超过60亿元公司债券和公开发行不超过45亿元公司债券,合计拟再募集资金105亿元,用于偿还金融机构借款及补充公司流动资金,以及进一步改善公司财务结构等。此外,包括万科、金地、泰禾、碧桂园等知名上市房企纷纷加入到发债大军中。

房企发债激增

继6月成功发行200亿元公司债后,恒大地产日前再度成功发行200亿元非公开公司债券,不仅创造了国内私募债最大发行规模纪录,并获得4倍超额认购。

多位分析师向记者表示,得益于流动性宽松以及股市暴跌后引发资金流入等因素,债券市场大热让房企获得了发债融资的最佳窗口期。但公司债的过度上涨、股市见底回升以及交易所资金面的不确定性对债市造成压力,接下来公司债有可能面临去杠杆调整的风险。

多位分析师向记者表示,得益于流动性宽松以及股市暴跌后引发资金流入等因素,债券市场大热让房企获得了发债融资的最佳窗口期。但公司债的过度上涨、股市见底回升以及交易所资金面的不确定性对债市造成压力,接下来公司债有可能面临去杠杆调整的风险。

中原地产研究部统计数据显示,仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金470亿元。其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。10月19日,远洋地产控股有限公司发布关于第二期公司债券的公告。公告称,第二期公司债券于2015年10月19日或前后发行,债券发行总规模为人民币50亿元。10月16日,泰禾集团发布两则公告称拟公开发行不超过人民币60亿元及45亿元公司债。

无独有偶,泰禾集团也在10月16日发布公告称,鉴于前次非公开发行的50亿元公司债券已募集完毕,拟再次非公开发行不超过60亿元公司债券和公开发行不超过45亿元公司债券,合计拟再募集资金105亿元。至此,泰禾集团今年以来通过资本市场累计完成和计划募集的资金总额已达220亿元。

房企疯狂发债

获得4倍超额认购

恒大地产于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券,创造了国内私募债最大发行规模纪录。另外,仅10月12日一天,就有包括华夏幸福、北京城建、金地集团等在内的五家A股上市房企公告公司债预案或预案获批。

借助债券市场大热抓紧融资的不止是恒大、泰禾,此前的9月份,可谓公司债的“井喷月”,阳光100、格力地产、苏州高新、花样年、中房地产、华夏幸福、中天城投等地产公司纷纷披露A股再融资计划,合计金额超1300亿元,其中,拟发或已发公司债金额857亿元,中票融资246亿元。

恒大地产是本轮发债动作最大的龙头房企,继6月成功发行200亿公司债后,恒大于10月15日再度成功发行200亿非公开公司债券,不仅创造了国内私募债最大发行规模纪录,并获得4倍超额认购。

恒大地产是本轮发债动作最大的龙头房企,继6月成功发行200亿元公司债后,恒大于10月15日再度成功发行200亿元非公开公司债券,创造了国内私募债最大发行规模纪录,并获得4倍超额认购。记者了解到,恒大本次发行的私募债券分为“3+2”年期和5年期两种,其中175亿元的“3+2”年期债券利率为7.38%。在第三年末,恒大地产有权选择上调票面利率,同时投资者也有权回售债券。另外25亿元为5年期债券,固定利率为7.88%,国泰君安、中信建投、招商证券等将担任这次发行的主承销商,预期将于10月19日完成。

事实上,随着新《公司债发行与交易管理办法》正式出台,房地产公司债今年以来发行规模大幅放量。数据显示,自2015年初至9月末,超过60家房地产企业共发行公司债1950亿元。今年前三季度,房企公开发行公司债分别为561亿元、482亿元和250亿元。而在2014年全年只有15家融资成功,金额只有235亿元。

加上新公布的恒大和泰禾,今年仅从9月开始,上市房企拟发或已发公司债总额已超1200亿。值得注意的是,在2014年全年,上市房企公司债拟融资为354.9亿元,只有15家房企融资成功,金额只有235亿,而2013年全年则仅为45亿元。这意味着,最近两月房企拟发债金额已是去年全年的3倍多。

《每日经济新闻》记者了解到,恒大本次发行的私募债券分为“3+2”年期和5年期两种,其中175亿元的“3+2”年期债券利率为7.38%。在第三年末,恒大地产有权选择上调票面利率,同时投资者也有权回售债券。另外25亿元为5年期债券,固定利率为7.88%,国泰君安、中信建投、招商证券等将担任这次发行的主承销商,预期将于10月19日完成。

统计数据显示,今年内,有超过60家上市房企在内地已经或计划发行公司债,融资预期融资高达1500亿元以上,而在2014年全年只有15家融资成功,金额只有235亿元。

融资成本降低

债市升温助房企发债融资

借助债券市场大热抓紧融资的不止是恒大,泰禾集团也在10月16日收盘后发布公告,鉴于前次非公开发行的50亿元公司债券已募集完毕,拟再次非公开发行不超过60亿元公司债券和公开发行不超过45亿元公司债券,合计拟再募集资金105亿元,用于偿还金融机构借款及补充公司流动资金,以及进一步改善公司财务结构等。

海通证券的研究报告显示,今年初《公司债券发行与交易管理办法》的颁布,全面推进了交易所公司债的发展进程,是新公司债发行井喷的最重要原因。

“房企境内融资额大涨的原因有以下几点:首先房地产行业进入“新常态”,特别是在人民币弱势的情况下,海外融资的难度与风险都明显增加;其次,房地产企业对资金需求增加,一二线城市与三四线城市分化明显,房企对资金需求依然非常大;另外,国内融资渠道审批的宽松程度增加,而且对于房企来说,公司债的目前平均融资票面成本4%,相比其他融资渠道,成本明显降低。”中原地产首席分析师张大伟认为。

截至目前,包括万科、恒大、融创、碧桂园、中粮、泰禾等业内龙头房企在内的超过60家上市房企集中在内地发行公司债,预期融资已超过3000亿元。

根据中原地产研究部统计数据显示,今年年内有超过60家上市房企在内地已经或计划发行公司债,融资预期融资高达1500亿元以上,而在2014年全年只有15家融资成功,金额只有235亿元。

公司债面临降温风险

今年房企发债的平均利率呈明显下降趋势。数据显示,今年一季度房企公司债平均利率为6.43%;二季度则为5.55%;三季度由于发债房企暴增,资质差别相对较大,因此平均利率略有上升为5.72%,但实际上利率水平走低的趋势并没有改变。

有分析指出,流动性宽松以及股市暴跌后引发资金流入等因素,债券市场的不断升温让房企获得了发债融资的最佳窗口期。得益于国内货币政策环境日益宽松和房企银行间发债标准放宽,利率水平处于低位偿债压力不大,通过借新债还旧债,意在降低整体融资成本,因此越来越多的中国本土企业转向国内发行债券。

海通证券的研究报告显示,今年初《公司债券发行与交易管理办法》的颁布,全面推进了交易所公司债的发展进程,是新公司债发行井喷的最重要原因。新公司债规定较以往有三个方面的显著差异:其一,发行主体扩大;其二,投资者划分;其三,发行方式灵活,这有效解决交易所公司债发行规模偏小、流动性不足的问题。房地产商作为资金需求量最大的群体,成为交易所公司债的主要融资主体。

在海通宏观债券首席分析师姜超看来,与以往相比,本轮公司债发行体量大、成本低,是吸引房企扎堆发债的主要原因。

1月,中弘股份发行的公司债利率高达9.9%,而自9月以来发行的房企公司债利率都没有超过8%以上。恒大此前发行的五年期50亿元境内债券,票面利率仅为5.38%,相对于公司在今年2月发行的10亿美元五年期优先票据12%的票面利率,债务融资成本下降近55%。

“通过发行企业债、中票,能够缓解短期资金压力。这也体现在部分房企在加快项目建设方面已经有了新的动作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

公司债面临降温风险

本轮新发行的地产公司债融资成本出现明显下降。恒大此前发行的5年期50亿元境内债券,票面利率仅为5.38%,相对于公司在今年2月发行的10亿美元5年期优先票据12%的票面利率,债务融资成本下降近55%。万科此前发行的5年期公司债利率更低至3.5%,接近同期的国债收益率。

万科此前发行的五年期公司债利率更低至3.5%,接近同期的国债收益率。

而据羊城晚报记者观察,荷包“充值”后的房企,又开始在土地市场攻城略地。

在海通宏观债券首席分析师姜超看来,与以往相比,本轮公司债发行体量大、成本低,是吸引房企扎堆发债的主要原因。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示,由于实体经济依然低迷,央行维持流动性宽裕的意愿明显,股市暴跌后引发资金流入债市避险,引发债市出现牛市,融资成本的下降为企业发债融资提供了窗口期。尤其是对于资金需求量大的房企而言,现在可以说是近几年难得一遇的发债良机,用低成本的境内公司债替换早几年发行的境外高息债,对于降低整体融资成本有积极作用。

公司债未泡沫化

10月24日,泰禾集团公告称,公司全资子公司福建中维房地产开发有限公司在23日以27.75亿元竞得北京市昌平区南邵镇(中关村科技园区昌平园东区二期)地块F1住宅混合公建用地,配建49000平方米“限价商品住房”。

据姜超统计,在今年5月底以前,地产债的发行规模多数约10亿元,规模最大的09华发债也仅不足18亿元。而新地产公司债的平均发行规模大幅上升至30亿~40亿元,如15恒大02和15恒大03的规模更是高达68亿元和82亿元,无形提高了新债的流动性。

不过,在姜超看来,由于目前公司债发行利率屡创新低,信用债绝对收益率和信用利差均已压至历史低位,安全边际大大下降。机构通过将公司债抵押放大杠杆操作的做法,使得公司债过度上涨。由于多种原因,公司债有可能面临去杠杆的风险。

随着房地产公司债发行规模大幅放量,房企信用风险、公司债是否存在泡沫化等问题,引起业内热议。中信建投证券发布报告称,此轮房企公司债的规模以及占比快速增长存在“天时人和”,但并未存在泡沫化,应该以更开放的心态迎接企业融资市场化的到来。“人和”主要体现在政策大幅松绑,“天时”主要体现在三季度以来的“资产配置荒”,市场间充裕流动性所带来的低利率进一步强化了房企优化融资成本的动机。

10月21日,碧桂园联合金茂51.8亿元连拿两块地,终于实现首入北京中心区的战略。同日,碧桂园也成功摘得安徽省明光市新城开发区地块。而在9月底近一周内,碧桂园就已先后大手笔斩获六幅地块。“此前碧桂园在国内发债,这些资金无疑很大一部分进入了土地交易市场。”业内人士表示,左手融资,右手拿地,碧桂园可谓成功的佼佼者。

本轮新发行的地产公司债融资成本出现明显下降。恒大此前发行的5年期50亿元境内债券,票面利率仅为5.38%,相对于公司在今年2月发行的10亿美元5年期优先票据12%的票面利率,债务融资成本下降近55%。万科此前发行的五年期公司债利率更低至3.5%,接近同期的国债收益率。

“除了流动性因素,国内评级机构的信用评级严谨度与国外机构相比仍有改进的空间,境内外信用评级差异大是造成房企发债成本大幅下降的主要原因。”黄立冲认为,但这也掩盖了部分房企资产质量欠佳的事实,一旦债市出现调整,这类型公司的债券有可能会出现剧烈波动,给投资者带来损失。

此次,房企公司债的迅速扩张也存在补偿性意味。此前由于房地产行业调控大环境,2010年4月开始房企的股权融资和债权融资都受到了严格的限制。但从2014年3月开始,随着企业股权融资的全面放开,房企融资市场化格局确定,此次新公司债的松绑思路也是一脉相承,公司债的集中发行也和去年的股权再融资潮一样,在情理之中。

其他房企龙头如万科则在杭州、沈阳、上海等一二线城市频频夺地;保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市多次落槌,其中9月16日保利地产以41亿元高价拿下上海宝山区大场镇地块,成为9月拿地金额和拿地面积均排名第一的房地产开发商。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,由于实体经济依然低迷,央行维持流动性宽裕的意愿明显,股市暴跌后引发资金流入债市避险,引发债市出现牛市,融资成本的下降为企业发债融资提供了窗口期。尤其是对于资金需求量大的房企而言,现在可以说是近几年难得一遇的发债良机,用低成本的境内公司债替换早几年发行的境外高息债,对于降低整体融资成本有积极作用。

不过,海通宏观债券首席分析师姜超则认为,由于目前公司债发行利率屡创新低,信用债绝对收益率和信用利差均已压至历史低位,安全边际大大下降。公司债有可能面临去杠杆的风险。

同策咨询研究部数据显示,2015年9月一线城市房企拿地TOP10拿地金额总计578.89亿元,环比上涨52.01%,同比上涨40.5%;同月一线城市房企拿地TOP10拿地面积总计291.68万㎡,环比上涨10.69%,同比上涨18.91%。

不过,在姜超看来,由于目前公司债发行利率屡创新低,信用债绝对收益率和信用利差均已压至历史低位,安全边际大大下降。机构通过将公司债抵押放大杠杆操作的做法,使得公司债过度上涨。随着股市配资清理完成,部分股票投资价值体现,加上美国加息预期降低市场风险偏好回升,交易所资金面不确定性增加,公司债有可能面临去杠杆的风险。

同策咨询研究部总监肖云祥分析称:“9月多地地王频现,表明土地市场火热,开发商积极进行补仓,四季度或将成为房企拿地窗口期。”(原标题:9月以来房企发债超千亿 四季度或成拿地窗口期)

“除了流动性因素,国内评级机构的信用评级严谨度与国外机构相比仍有改进的空间,境内外信用评级差异大是造成房企发债成本大幅下降的主要原因”,黄立冲认为,但这也掩盖了部分房企资产质量欠佳的事实,一旦债市出现调整,这类型公司的债券有可能会出现剧烈波动,给投资者带来损失。

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